FII: decisión de la CVM pone fin a controversia sobre ganancias de MXRF11; ¿Qué está cambiando para el inversor?

Después de casi cuatro meses de estancamiento, la polémica por el cuestionamiento de la Comisión de Valores Mobiliarios (CVM) al pago de dividendos del fondo inmobiliario Maxi Randa (MXRF11). En respuesta a un recurso de los gestores de cartera, el sistema autonómico se revirtió en una decisión que tendría un impacto no solo en el propio fondo, sino en todo el mercado de FII.

Lo que cayó —por decisión colectiva de la CVM este martes (17)— es el entendimiento de que un fondo inmobiliario no puede pagar más dividendos que las utilidades contables acumuladas por la cartera. En caso de pérdida contable, los ingresos deben suspenderse o transferirse en forma de amortización, es decir, devolución de capital.

El entendimiento de la CVM se alcanzó en diciembre de 2021 y se anunció en enero de este año, a partir del caso específico de Maxi Renda.

Con la aprobación unánime de la apelación de Maxi Renda, su dividendo, así como el de sus otros FII, se mantienen sin cambios. Pero, ¿cuáles son las implicaciones prácticas de la nueva decisión para el inversor?

Al principio, los especialistas y gestores de fondos escuchaban antes infomoney Mencione al menos tres. Además de ofrecer más seguridad al sector, la declaración del Mecanismo de Verificación de Activos (CVM) de ayer debería aumentar la transparencia para los inversores y aliviar la presión sobre los fondos que invierten en acciones de otras FII.

“La CVM aprobó por unanimidad la solicitud de reconsideración del solicitante y, luego de reconsiderar el entendimiento de la decisión anterior, resolvió reconocer periódicamente el tratamiento contable dado a la distribución de los excedentes de caja en utilidades/pérdidas retenidas”, destacó un comunicado del municipio.

Para Telêmaco Genovesi, director de FII «ladrillo» de Fator Administração de Recursos, el sector de fondos inmobiliarios está volviendo a ser lo que era antes con el reposicionamiento del modelo CVM.

Explicó que “el entendimiento anterior no era lógico porque el fondo inmobiliario seguirá dando dinero y no podrá distribuirlo a los accionistas”. “Se va a dejar de caja por el saldo final que cerró en negativo por la fluctuación de los activos que componen la cartera de cartera”, explica.

Para él, el problema que dejó a los inversores fue otro signo de interrogación con respecto a la distribución de dividendos de las FII en el futuro.

reacción del mercado pesquero

El mercado celebró la nueva decisión de la CVM que, según los expertos, cumplió con todas las expectativas del sector de fondos inmobiliarios.

“Para nosotros es muy bienvenida la decisión del nuevo mecanismo de chequeo de riesgos y preserva el entendimiento previo del tema, es decir, todo queda como hasta ahora lo conocemos, sin implicaciones fiscales ni penalizaciones en las utilidades mensuales recurrentes”, destaca informe firmado por Larissa Nabo y Marcelo Potenza, analistas de Itaú BBA.

Hasta diciembre de 2021, cuando la CVM tomó su primera decisión, los administradores de FII se guiaron por la Ley 8668/93, que rige los fideicomisos inmobiliarios. La ley prevé una distribución del 95% de las utilidades calculadas por el gobernador sobre la base de presupuestos semestrales, independientemente de la revalorización de los activos, y por tanto de cualquier pérdida contable.

Por decisión de la Comisión de Apelaciones de Canadá, se confirmó la adopción de este sistema.

Uno de los pioneros en el sector de fondos inmobiliarios, Moise Politi, socio de REC Gestão de Recursos, calificó la decisión de la CVM de difícil y de mucho sentido común.

Para él, que siguió y participó en la redacción de la legislación sobre las industrias manufactureras, la posición final del mecanismo de inversión empresarial aumenta la confianza de los inversores en la seguridad jurídica de Brasil y en la propia autorregulación.

Incluso antes de que se reconsiderara la CVM, Politi estaba en contra del nuevo entendimiento sobre la distribución de dividendos de las empresas manufactureras, y señaló que ya existía una ley al respecto. «El incumplimiento de la ley aplicable se considera una violación», dice.

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¿Por qué Maxi Randa?

El entendimiento previo de la CVM se basó en los estados financieros de Maxi Renda entre 2014 y 2020, período en el que el fondo experimentó una pérdida contable, pero siguió pagando dividendos.

En enero de este año, en una entrevista con el programa FIIs .Universidaddesde infomoneyAndre Massetti, Director de XP Asset, lo explicó Sigue la Legislación Maxi Randa Y a diferencia de otros períodos, el fondo había terminado 2021 en azul. De esta forma, la cartera no necesitará interrumpir el dividendo para compensar las pérdidas.

Tras reconsiderar la CVM, la gestión de Maxi Renda -el mayor fondo por número de accionistas, 515.000- se manifestó en una verdad material, al confirmar sólo la decisión señalada en el acta de la asamblea extraordinaria del Autogobierno.

Marks Gonsalves, analista de Nord Research, tiene una visión positiva de la controversia, ya que el resultado del caso permitirá una mayor transparencia para los inversores en el futuro.

“El accionista termina mirando solo el lado de la distribución y, muchas veces, sin ser consciente de la posición contable del fondo”, recuerda. «Maxi Randa es azul hoy, pero en años anteriores ha habido un aumento en las pérdidas y un seguimiento de las ganancias».

Para el analista, la preocupación de la CVM es legítima, ya que ayudará a estandarizar la información que se entrega a los inversionistas sobre el estado real de las carteras y generar ingresos por sí misma.

Más transparencia para las industrias pesqueras

En el comunicado de ayer, la CVM recomendó a las administradoras de fondos inmobiliarios mejorar la divulgación de la información financiera de la cartera. La optimización, según el sistema subjetivo, ayudaría al inversor a tomar una decisión.

“La orientación no está lejos de lo que se esperaba, porque el rol de la administradora es precisamente ‘proteger’ al accionista del fondo y transmitir la información de la manera más clara y transparente posible”. , destacado por Larissa y Potenza, en el Informe Itaú BBA.

El análisis está en línea con el de María Fernanda Violatti, analista de XP, quien ve como positiva la demanda de más información para el sector de fondos inmobiliarios.

“Toda la compleja situación parece haber tenido interés mediático inicial, y al final, la decisión trae caminos para mejorar esa información”, analiza. «La última decisión anula cualquier cambio legal y especialmente financiero que pudiera ocurrir si se mantiene la primera decisión de la universidad».

El analista de XP espera una reacción inicialmente positiva del mercado, ya que se ha superado la incertidumbre en torno al sistema de dividendos. Sin embargo, no cree en el catalizador que cotizaría cambios importantes en los precios de los FII, dado el momento actual de la industria en su conjunto y el escenario macroeconómico del país.

¿Es hora de FoFs?

Si se aplica el primer entendimiento del método de verificación de activos, uno de los sectores más afectados por la interpretación serán los fondos que invierten en acciones de otras FII.

Dado que el patrimonio de estos fondos consiste en activos que fluctúan diariamente, la distribución de dividendos de las carteras estará prácticamente correlacionada con un mercado alcista. Esto se debe a que si el valor de las acciones cae, el resultado contable del fondo se verá afectado.

«Se necesita mucha presión de los FF, ya que todos se verán afectados. Gran parte del dinero de las cuentas por cobrar también se dañará», confirma Ricardo Vieira, Jefe de FoFs en VBI Real Estate.

Para el gestor, el final de la emisión de Maxi Renda tiene «poco peso de mochila» para el sector de fondos inmobiliarios, pero el tipo de interés sigue siendo el mayor peso para el sector.

«Puede dar un alivio a corto plazo, que realmente es un alivio muy grande desde un punto de vista estructural del producto, pero la situación que está presionando a los fondos inmobiliarios hoy es la tasa de interés».

Según Vieira, aunque la tasa base de la economía nacional -Selic- ya avanzó mucho, todavía no hay definición de un techo de índice.

“No tenemos indicios muy claros de eso, principalmente por el escenario externo, que además continúa con una mayor inflación, como es el caso de EE.UU.”, dice. «Todo esto combinado está ejerciendo presión sobre las acciones de los fondos inmobiliarios».

A medida que aumentan las tasas de interés, las inversiones de renta fija, que ofrecen menos riesgo, ganan mayor rentabilidad y atraen inversores en productos de renta variable, como las industrias pesqueras. A partir de 2021, Selic aumentó de 2% a 12,75% anual.

¿Subirán las acciones de Maxi Randa?

En la primera sesión posterior a la nueva decisión de la CVM, las acciones de Maxi Renda lideraron las mayores ganancias del día. A las 14:51 horas, las acciones subían un 2,20%, el nivel más alto de este miércoles (18).

Para los inversores finalmente entusiasmados con el resultado del caso, Danilo Bastos, especialista en fondos inmobiliarios y cofundador de Ticker Research, recomienda paciencia y enfoque en la estrategia.

Advierte que «nadie se hará rico porque haya comprado la acción que podría subir en los próximos días». Señala: «Es más fácil encontrar personas que hayan acumulado fortunas a lo largo de los años e invertir en activos de calidad con disciplina».

También asevera que la inversión debe enfocarse en el largo plazo y que en ese período se van a presentar crisis como la que vive Maxi Randa y se debe enfrentar más la causa que la emoción.

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