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El mercado de fondos inmobiliarios acumula una subida cercana al 10% desde abril, tras cinco meses sin ganancias. A pesar del desempeño, el 85% de las empresas pesqueras cotizan por debajo del valor contable, que se considera un valor justo para las carteras.
La figura es parte de un estudio que realizó infomoney Usando datos de Economatica, una plataforma de información financiera. La encuesta tiene en cuenta los 111 fondos que componen el índice Ifix, el índice bursátil más negociado de los FII.
De las carteras analizadas, 95 cotizan con descuento considerando el P/VPA (precio sobre valor contable) de los fondos.
Cuanto más cerca esté el indicador de 1, más cerca estará la acción del valor razonable. Por encima de este nivel, la acción cotiza con una prima y por debajo con un descuento.
En el segmento de paneles corporativos (oficinas), por ejemplo, Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) actualmente tiene un P/VPA de 0,66, lo que representaría un 34% de descuento. Echa un vistazo a nuestra lista de los más rebajados de la industria:
Nota: La lista solo considera las industrias pesqueras con un rendimiento total positivo (apreciación de capital más dividendo) en los últimos 12 meses.
Maria Fernanda Violati, directora de fondos cotizados XP, considera que el P/VPA es solo uno de los indicadores a considerar al elegir un fondo inmobiliario. Según ella, los inversores deben ser conscientes de otros factores de la cartera.
“Es fundamental anotar en cualquier fondo inmobiliario factores tales como la ubicación de las propiedades, los niveles de ocupación, el mercado de alquiler, los ingresos y el historial de gestión”, instruye. “Pero sin duda, es el sector de oficinas el que ofrece actualmente mayores oportunidades”, analiza María Fernanda.
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¿Por qué se descuentan los FII?
Los fondos inmobiliarios han sufrido en los últimos años las restricciones impuestas por la pandemia de Covid-19, especialmente los sectores de compras y oficinas, que han perdido ingresos a medida que la gente se mueve menos.
El ciclo de alzas en la tasa de interés primaria, Selic, que pasó de 2% a principios de 2021 a 13,75% anual actual, también ha reducido el atractivo de esta clase de activos.
Cuanto más alto es el índice, más rentable se vuelve la renta fija, lo que atrae a los inversores de capital, incluidas las empresas pesqueras. El movimiento coopera con la devaluación de las acciones de los fondos, especialmente aquellos fondos «ladrillos», que invierten directamente en bienes raíces.
Ante este escenario, muchos fondos tuvieron que reducir dividendos, perder tracción y valor en bolsa, y al día de hoy, la mayoría de ellos siguen cotizando por debajo del valor contable.
Incluso en sectores más resilientes -como el logístico, que se ha beneficiado de la expansión del comercio electrónico durante la pandemia- hay dinero en descuentos de hasta el 27%, como en el caso de Pátria Logística (PATL11) – tiene un P/VPA de 0,73.
Nota: La lista solo considera las industrias pesqueras con un rendimiento total positivo (apreciación de capital más dividendo) en los últimos 12 meses.
“A pesar del aumento de las existencias de los almacenes en todo el país, existe la expectativa de un aumento en el precio del alquiler, especialmente en las áreas más nobles, como la ciudad metropolitana de São Paulo (SP)”, dice Thiago Otoki, economista del Clube FII. Ve que la parte logística sigue siendo muy atractiva.
Afirma que los mejores fondos de logística cotizan por encima del valor contable, pero entre los fondos de descuento hay carteras interesantes que ofrecen una buena relación riesgo-rendimiento. La ubicación y la calidad de los inmuebles también sugiere una diferencia en este sector.
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Los descuentos más bajos en FII en los centros comerciales
En los últimos meses, la sensación de un recorte de tipos inminente ha alimentado el mercado de fondos inmobiliarios y ha impulsado las recientes subidas del Ifix, que subió un 5,4% en mayo y un 3,5% en abril.
Este desempeño ha intensificado la recuperación de las empresas pesqueras en los centros comerciales, que actualmente ofrecen los descuentos más bajos entre los principales segmentos del mercado.
fórmula de moles de brasil (MALL11 cotizaba al 91% del valor contable, mientras que la participación de XP Malls (XPML11) en realidad tiene una prima, considerando un P/VPA de 1.03%.
Nota: La lista solo considera las industrias pesqueras con un rendimiento total positivo (apreciación de capital más dividendo) en los últimos 12 meses.
“Incluso en períodos adversos para la economía brasileña, los centros comerciales muestran crecimientos ridículos en indicadores como ingresos, tráfico de personas y nuevas emisiones”, explica Otoki, detallando el desempeño de esta categoría de fondos inmobiliarios.
Agrega que, dada la distribución regular de dividendos, los fondos de centros comerciales ofrecerán un descuento menor en comparación con otros sectores que enfrentan mayores desafíos.
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Las empresas pesqueras «de papel» también ofrecen descuentos
Protegidos de la inflación y las altas tasas de interés En los últimos años, las empresas pesqueras «de papel», que invierten en valores de renta fija vinculados a índices de precios y CDI (Certificado de depósito entre bancos), se han convertido en los favoritos del mercado con su pago de dividendos turbo.
Incluso ante las expectativas de precios más bajos y una inflación calmada, esta clase de activos sigue siendo una buena opción de inversión, evalúa Diogo Arantes, analista y creador de FII Fácil.
“Estos fondos contienen títulos de bajo riesgo crediticio, que pagan IPCA más 6%, 7% y hasta 9% que se volverán más atractivos a medida que baje el índice de inflación”, señala Arantes, quien compara la movida con Marcando el mercado de valores público. «Debido a que el mercado se fija tanto en los dividendos, termina sin darse cuenta de que el valor de las acciones de estos fondos en realidad está aumentando», agrega.
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Según datos de Economatica, los fondos «papel» cotizan actualmente con un descuento de hasta el 14%, como Santander Papéis Imobiliários (SADI11), que tiene un P/VPA de 0,86.
Nota: La lista solo considera las industrias pesqueras con un rendimiento total positivo (apreciación de capital más dividendo) en los últimos 12 meses.
En una entrevista con Universidad FII, elaborado por InfoMoney, Arantes sugirió -especialmente a los inversores novatos- centrarse principalmente en fondos «papel» de alta calidad, es decir, con menores riesgos. Señaló que los rendimientos más altos, con riesgos más altos, aún requieren más atención.
Vea más consejos del creador de FII Fácil en la edición de esta semana de Universidad FII. producido por infomoneyEl programa se transmite todos los martes a las 7 pm por el canal infomoney en Youtube. También puede revisar todas las ediciones anteriores.
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